Vender una vivienda con hipoteca en Tenerife es posible. Si todavía estás pagando tu casa, puedes ponerla igualmente a la venta. No tienes que esperar a que llegue la última cuota. Puede que quieras mudarte, comprar otra vivienda o que simplemente hayas decidido que ya no quieres mantener ese inmueble.
Lo que suele preocupar en ese momento es la hipoteca. Si vendes la vivienda, la deuda que queda con el banco sigue existiendo y hay que resolverla dentro de la operación. La buena noticia es que no necesitas tener todo ese dinero ahorrado para poder vender. La cancelación puede hacerse con el dinero de la propia compraventa.
¿Qué ocurre con la hipoteca cuando vendes una vivienda?
Vamos a verlo con un ejemplo. Una persona compró su vivienda hace unos años y todavía debe 150.000 euros de hipoteca. Ahora encuentra un comprador y acuerdan un precio.
¿Tiene que tener esos 150.000 euros ahorrados para poder vender? No.
Lo habitual es que una parte del dinero de la compraventa se utilice para pagar al banco lo que queda pendiente. De esta forma, la deuda se cancela dentro de la propia operación.
También hay otras posibilidades. El comprador puede estar interesado en asumir la hipoteca, por ejemplo, o el propietario puede decidir pagarla antes de vender. Todo depende de las condiciones del préstamo y de lo que resulte más conveniente en cada caso.
Formas de vender una vivienda con hipoteca en Tenerife
Si la vivienda está en Tenerife, el hecho de tener una hipoteca pendiente no impide ponerla en venta. Puede ser un piso en Santa Cruz de Tenerife, una casa en La Laguna o un apartamento en Adeje. La operación tendrá que contemplar la hipoteca, pero eso no significa que haya que esperar a terminar de pagarla.
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta
Es la opción más habitual cuando se vende una vivienda que todavía tiene un préstamo pendiente.
Antes de la firma, el propietario pide al banco que le indique cuánto queda por pagar. No se trata de hacer una cuenta aproximada con las cuotas que faltan, sino de conocer el importe exacto necesario para cancelar la deuda.
Imaginemos un piso en Santa Cruz de Tenerife que se vende por 280.000 euros y sobre el que todavía quedan 140.000 euros de hipoteca. Parte del dinero que entrega el comprador se utilizará para pagar esos 140.000 euros al banco.
El propietario no tiene que adelantar necesariamente ese dinero de su bolsillo. Se organiza dentro de la compraventa, de forma que la deuda quede saldada en el momento correspondiente.
Eso sí, es mejor tenerlo preparado antes de llegar a la notaría. Cuando banco, comprador y vendedor saben de antemano cómo se va a hacer el pago, el día de la firma resulta mucho más sencillo.
Que el comprador se subrogue en la hipoteca
Otra opción es que el comprador quiera quedarse con la hipoteca que ya tiene la vivienda.
Esto se conoce como subrogación del préstamo hipotecario. Puede interesarle al comprador si las condiciones de esa hipoteca son buenas y le compensa mantenerlas en lugar de buscar una financiación nueva.
Pero hay una cuestión importante: el banco tiene que aceptarlo. No basta con que el comprador y el vendedor estén de acuerdo.
La entidad estudiará la situación económica del comprador y decidirá si acepta el cambio de titular. Por eso, si esta es la opción que se está valorando, es mejor hablar con el banco antes de dar nada por cerrado.
Cancelar la hipoteca antes de vender
Hay propietarios que prefieren solucionar primero la hipoteca y después poner la vivienda en venta. Si disponen del dinero necesario, pueden amortizar el préstamo antes de la compraventa.
En ese caso, la deuda queda pagada, pero todavía queda un trámite que no conviene olvidar: la cancelación registral.
La hipoteca debe dejar de aparecer como carga en el Registro de la Propiedad. Pagar al banco y hacer que esa carga desaparezca del Registro son dos pasos diferentes, aunque estén relacionados.
¿Qué necesitas saber antes de poner la vivienda a la venta?
Si ya existe la intención de vender, lo primero que haría sería consultar con el banco.
Hay que saber cuánto queda pendiente del préstamo. El banco puede facilitar un certificado con esa información y así se trabaja con una cantidad concreta. Es mucho más útil que intentar calcularla a partir de las cuotas que quedan.
También conviene pedir una nota simple actualizada. Es una forma sencilla de comprobar cómo aparece la vivienda en el Registro de la Propiedad y si existe alguna otra carga además de la hipoteca.
Con esta información ya se puede empezar a valorar la venta con otros ojos. No solo se trata de saber cuánto vale la vivienda, sino también de cuánto dinero quedará después de cancelar lo que se debe.
¿Y si la vivienda vale menos que la hipoteca pendiente?
Este es uno de los casos que más dudas genera y, desde luego, es algo que conviene detectar antes de buscar comprador.
Por ejemplo, si todavía quedan 200.000 euros de hipoteca y la vivienda podría venderse actualmente por unos 180.000 euros, el precio de venta no sería suficiente para pagar toda la deuda.
En una situación así hay que hablar con el banco antes de cerrar la operación. Puede ser necesario cubrir la diferencia con otros fondos o estudiar con la entidad qué alternativas existen.
Lo que no tiene mucho sentido es esperar hasta el final para descubrir que las cuentas no salen. Antes de fijar el precio de una vivienda hipotecada hay que tener claro tanto su valor aproximado como el importe que todavía queda por pagar.
Vender una vivienda con hipoteca en Tenerife
En Tenerife se venden viviendas por todo tipo de razones. Hay propietarios que cambian un piso de Santa Cruz de Tenerife por una casa más grande, personas que se trasladan a otra zona de la isla y también quienes tienen un apartamento en el sur y han decidido que ha llegado el momento de vender.
La ubicación puede marcar bastante la diferencia. No se mueve igual una vivienda en Santa Cruz que un apartamento en Costa Adeje, Arona o Los Cristianos. Tampoco suele ser el mismo tipo de comprador.
Pero la hipoteca está ahí en cualquiera de estos casos y hay que contar con ella al hacer números.
Por ejemplo, alguien que vende para comprar otra vivienda necesitará saber cuánto dinero puede obtener de la primera venta. Para ello no basta con mirar el precio de mercado. También hay que descontar la hipoteca pendiente y los gastos que correspondan.
Hacer esa cuenta antes de empezar puede ahorrar más de un disgusto después.
Documentación para vender una vivienda hipotecada
No es necesario esperar a tener comprador para empezar con la documentación. Si la decisión de vender está tomada, algunos trámites se pueden ir preparando desde el principio.
Entre los documentos que conviene tener a mano están:
- El certificado del banco con la cantidad pendiente de la hipoteca.
- Una nota simple reciente del Registro de la Propiedad.
- La escritura de compraventa.
- La documentación del préstamo hipotecario.
- La información sobre posibles costes por cancelación o amortización anticipada.
Dependiendo de la vivienda y de cómo se plantee la venta, habrá que preparar también otra documentación. Lo importante es no dejarlo todo para cuando ya haya un comprador esperando para firmar.
¿Cuánto dinero me queda después de vender la vivienda?
Esta cuenta parece muy sencilla, pero no lo es tanto.
Si una vivienda se vende por 300.000 euros y todavía quedan 150.000 euros de hipoteca, podría parecer que al propietario le quedan otros 150.000. Pero esa no es necesariamente la cantidad final.
Primero hay que cancelar la deuda y después tener en cuenta los gastos e impuestos que correspondan a la venta. Por eso, el precio que se acuerda con el comprador y el dinero que finalmente recibe el propietario no tienen por qué coincidir.
Hacer esta previsión antes de anunciar la vivienda ayuda a saber si el precio que se tiene en mente encaja con lo que se necesita obtener de la operación.
¿Es mejor cancelar la hipoteca antes de vender?
No hay una única respuesta.
Si el propietario tiene dinero suficiente para pagar la hipoteca por adelantado, puede hacerlo. Pero tampoco es necesario en muchos casos. La cancelación puede organizarse dentro de la propia compraventa y utilizar parte del dinero que se obtiene por la vivienda.
Antes de decidir una opción u otra, merece la pena revisar las condiciones del préstamo y comprobar si existe algún coste por amortizarlo antes de tiempo.
Si estás pensando en vender una vivienda en Tenerife, también puedes consultar nuestra guía para vender un piso en Santa Cruz de Tenerife, donde encontrarás otros aspectos que conviene tener en cuenta antes de poner una propiedad en venta.
Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda con hipoteca
¿Puedo vender mi casa en Tenerife si todavía estoy pagando la hipoteca?
Sí. No es necesario esperar a terminar de pagar el préstamo. La hipoteca puede cancelarse dentro de la operación de compraventa, siempre que se prepare correctamente con el banco.
¿Tengo que cancelar la hipoteca antes de buscar comprador?
No. Puedes empezar a buscar comprador mientras sigues pagando las cuotas. Eso sí, es mejor saber antes cuánto queda pendiente para poder hacer las cuentas y negociar el precio conociendo la situación.
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Sí, mediante una subrogación. El banco tendrá que aceptar el cambio de titular y comprobar que el comprador puede asumir el préstamo.
¿Qué ocurre con la hipoteca el día de la compraventa?
Si el comprador no se subroga, parte del dinero de la venta puede utilizarse para cancelar la deuda pendiente. La operación se prepara previamente con el banco y la notaría.
¿Qué pasa si vendo por menos de lo que todavía debo?
Si el precio de venta no alcanza para cubrir la hipoteca, habrá que hablar con el banco antes de cerrar la operación. Será necesario encontrar una forma de cubrir la diferencia.
¿Puedo vender un piso en Santa Cruz de Tenerife con una hipoteca pendiente?
Sí. Tener una hipoteca pendiente no impide vender un piso en Santa Cruz de Tenerife. Lo que habrá que hacer es organizar la cancelación de la deuda como parte de la operación.
¿Cuándo desaparece la hipoteca del Registro de la Propiedad?
Una vez pagada la deuda todavía hay que realizar la cancelación registral. Cuando el trámite se completa, la hipoteca deja de aparecer como carga de la vivienda.
