Al vender una vivienda en Tenerife hay que contar con dos impuestos: la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento por el aumento de valor del terreno, y el IRPF sobre la ganancia obtenida en la venta. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, esa ganancia queda exenta de IRPF sin necesidad de reinvertir nada; si no llegas a esa edad, puedes librarte igualmente si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual. Eso sí: ninguna de estas dos exenciones libra de la plusvalía municipal, que se sigue pagando aparte. En Borja Barrera Real Estate acompañamos a nuestros clientes vendedores para que lleguen a la notaría sin sorpresas de última hora.
¿Qué impuestos hay que pagar al vender una vivienda en Tenerife?
Son, en esencia, dos tributos distintos y de naturaleza diferente:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la cobra el ayuntamiento donde está la vivienda, y grava el incremento de valor del terreno desde la compra hasta la venta.
- IRPF sobre la ganancia patrimonial: lo gestiona Hacienda, y grava la diferencia entre lo que pagaste por la vivienda y lo que has obtenido al venderla.
Si el vendedor no tiene residencia fiscal en España, este segundo impuesto cambia de nombre: en vez de IRPF se aplica el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), con una mecánica de retención distinta que explicamos más abajo.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?
La plusvalía municipal depende del valor catastral del suelo y de los años que hayas sido propietario, con un tipo que fija cada ayuntamiento (Santa Cruz, Adeje, La Orotava, Puerto de la Cruz, cada uno tiene el suyo) hasta un máximo legal del 30%. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo —uno objetivo y otro sobre la ganancia real— y se aplica el que resulte más favorable. Si puedes demostrar que no ha habido incremento de valor del terreno (por ejemplo, en una venta con pérdidas), no se paga plusvalía en absoluto.
¿Cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF?
La ganancia se calcula restando al precio de venta el precio de compra, más los gastos e impuestos que pagaste en su día y las mejoras que hayas hecho, y descontando los gastos de esta venta (comisión de la inmobiliaria, cancelación de hipoteca, certificado energético…). Ese resultado tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos:
| Tramo de la ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Tramos vigentes para el ejercicio 2026, según la escala del ahorro del IRPF. Hacienda actualiza estos porcentajes de un año a otro, así que conviene comprobarlos en la Agencia Tributaria antes de hacer tus números.
¿Qué exenciones existen al vender tu vivienda habitual?
Reinversión en otra vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe total en la compra de otra vivienda habitual, en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta de IRPF. Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica de forma proporcional a esa parte.
Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual —la que ha sido tu residencia durante al menos 3 años—, la ganancia queda completamente exenta de IRPF, reinviertas o no el dinero en otra cosa. Esta exención también cubre la venta de la nuda propiedad cuando conservas el usufructo vitalicio.
Renta vitalicia para mayores de 65 años (cualquier inmueble)
Si tienes 65 años o más y vendes un inmueble que no es tu vivienda habitual (una segunda residencia, por ejemplo), también puedes evitar tributar si reinviertes hasta 240.000 € en una renta vitalicia contratada con una aseguradora, constituida en un plazo máximo de 6 meses desde la venta. (Límite de 240.000 € vigente en 2026; confírmalo con tu asesor antes de constituir la renta vitalicia.)
Comparativa de escenarios
| Situación | ¿Paga IRPF por la ganancia? | ¿Paga plusvalía municipal? | Requisito clave |
|---|---|---|---|
| Venta estándar (sin exención) | Sí, según el tramo | Sí | — |
| Reinversión en nueva vivienda habitual | No, si reinviertes el 100% del importe | Sí | Reinvertir en 2 años y que ambas sean vivienda habitual |
| Mayor de 65 años (vivienda habitual) | No, exención total | Sí | Haber vivido allí al menos 3 años |
| Mayor de 65 años + renta vitalicia (cualquier inmueble) | No, hasta 240.000 € | Sí | Constituir la renta vitalicia en 6 meses |
| Vendedor no residente fiscal | Tributa aparte en el IRNR, con retención del 3% | Sí | El comprador retiene el 3% y presenta el Modelo 211 |
Si eres extranjero no residente, ¿cómo te afecta vender en Tenerife?
Trabajamos a menudo con compradores y vendedores internacionales, así que esta parte suele generar dudas. Si no tienes residencia fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211, como garantía frente a Hacienda. Después, tú como vendedor presentas el Modelo 210 para liquidar el impuesto real sobre la ganancia obtenida (con un tipo del 19% para residentes de la UE/EEE, o del 24% para el resto), y esa retención del 3% se descuenta de lo que te toque pagar; si fue superior, se solicita la devolución del exceso. (Porcentajes de retención y de tributación vigentes en 2026; pueden variar, confírmalos con tu gestoría antes de firmar.)
Pasos para vender tu vivienda en Tenerife con la fiscalidad bajo control
- Reúne la escritura de compra, las facturas de mejoras y los gastos de la venta: todo eso reduce la ganancia a declarar.
- Consulta con el ayuntamiento correspondiente el tipo y coeficiente aplicable a la plusvalía municipal de tu vivienda.
- Calcula si te corresponde alguna exención: por edad, por reinversión, o la renta vitalicia si vendes una segunda residencia.
- Si eres no residente, ten en cuenta la retención del 3% que aplicará el comprador en la propia escritura.
- Presenta la plusvalía municipal (normalmente en 30 días hábiles) y, más adelante, el IRPF, el IRNR o el modelo que corresponda en la campaña de la renta.
- Consulta con un asesor fiscal tu caso concreto antes de firmar, sobre todo si hay reinversión o varios titulares con distintas edades.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Tenerife?
Principalmente dos: la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento, y el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que se paga a Hacienda. Si el vendedor es no residente fiscal, en lugar de IRPF tributa en el IRNR, con una retención del 3% que aplica el comprador.
¿Los mayores de 65 años pagan plusvalía municipal?
Sí. La exención por edad se aplica al IRPF, no a la plusvalía municipal. Esta se sigue pagando salvo que la venta se haga sin incremento de valor del terreno, algo que puede justificarse ante el ayuntamiento.
¿Tengo que reinvertir todo el dinero para no pagar IRPF?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe completo en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención se aplica de forma proporcional a esa parte.
¿Qué pasa si soy mayor de 65 años pero vendo una segunda residencia?
La exención automática solo aplica a la vivienda habitual. Si vendes una segunda residencia, puedes evitar tributar igualmente si reinviertes hasta 240.000 € en una renta vitalicia contratada con una aseguradora en un plazo de seis meses.
¿Qué retención se aplica si el vendedor no es residente fiscal en España?
El comprador debe retener el 3% del precio de venta y presentarlo a Hacienda mediante el Modelo 211. Después, el vendedor no residente liquida su impuesto real (Modelo 210) y esa retención se descuenta o, si fue superior a lo debido, se solicita su devolución.
¿Quieres vender tu vivienda en Tenerife?
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Contenido informativo general sobre fiscalidad, actualizado en septiembre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal para tu caso concreto.